105年起房地合一課徵所得稅新制實施後，營利事業必須特別注意事項
（臺中訊）財政部中區國稅局表示，為解決過去房地分開課稅、非實價課稅所衍生的不公平問題，建立合理透明稅制，自105年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除依土地稅法計算的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。茲就營利事業所得稅部分，新、舊制比較表列如下：
|
制度
項目
|
舊制
|
新制
(房地合一課徵所得稅)
|
|
|
課稅範圍
|
房屋：計算所得課徵所得稅【財產交易所得】
土地：按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍
|
自105年1月1日起交易下列房屋、土地，所得合一按實價課稅：
1.103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
2.105年1月1日以後取得。
|
|
|
申報方式
|
併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報
|
||
|
課稅稅基
|
房屋收入－成本－費用
|
房地收入－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額
|
|
|
稅率
|
境內營利事業
|
17%
|
|
|
境外營利事業
|
境內有固定營業場所或代理人：17%
|
依持有期間認定
1.持有1年以內：45%
2.持有超過1年：35%
|
|
|
境內無固定營業場所及代理人：按所得額20%扣繳率申報納稅
|
|||
該局說明，在舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得，減除課徵土地增值稅的稅基（即土地漲價總數額），以其餘額課徵所得稅，因此已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問題，至於已繳納的土地增值稅，則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。
該局進一步說明，營利事業依新制計算房地交易時，如果房地交易所得額為正數，減除土地漲價總數額後餘額為負數者，以零計入營利事業所得額；房地交易所得為損失者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。舉例說明，甲公司於105年1月2日取得3筆房地，106年6月30日全數出售，房地交易所得額（出售房地收入減除成本、費用）如下表，若土地漲價總數額皆為50萬元，逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,460萬元、0元、-10萬元，合計1,450萬元（1,460萬元－0－10萬元）併入106年度營利事業所得額課稅。
|
房地交易所得額【出售房地收入減除成本、費用】
|
土地漲價總數額
|
計入營利事業所得額
|
|
|
A房地
|
1,510萬元
|
50萬元
|
1,510萬元－50萬元=1,460萬元。
|
|
B房地
|
20萬元
|
50萬元
|
20萬元－50萬元＝-30萬元，以零計入。
|
|
C房地
|
-10萬元
|
50萬元
|
-10萬元，不得減除土地漲價總數額。
|
